1. Υπεύθυνη δήλωση που να αναγράφει ότι λέει στο πρακτικό, τους αντισυμβαλλόμενους, τον αριθμό σύμβασης και την ημερομηνία θεώρησης από την εφορία

2. Πρωτότυπο πρακτικό ΔΣ

3. Έντυπο Μ10 (με συμπληρωμένα τα στοιχεία της τήρησης των βιβλίων)

4. Εξουσιοδότηση

5. Αν απαιτείται άδεια οικοδομής (μικρής & μεγάλης κλίμακας θεωρημένη από αστυνομικό τμήμα)

ή

Υπεύθυνη δήλωση του νόμου 1599/86 που να αναφέρει ότι δεν χρειάζεται άδεια οικοδομής

6. Άδεια εγκατάστασης, παράταση άδειας εγκατάστασης & ΕΠΟ από ΕΥΠΕ για ΑΣΠΗΕ

(7. Φωτοτυπία σύμβασης)

Σε αυτή την περίπτωση θα εκδοθεί τιμολόγιο απόζημίωσης από την πλευρά της επιχείρησής μας προς την εταιρεία Logistics.

Η Αποζημίωση ως πράξη βάσει των άρθρων 2 και 3 του Κώδικα ΦΠΑ είναι εκτός πεδίου εφαρμογής ΦΠΑ αφού δεν αφορά πώληση αγαθών ή παροχή υπηρεσιών. Επομένως το τιμολόγιο Αποζημίωσης που θα εκδοθεί σε αυτή την περίπτωση δεν θα βαρύνεται με ΦΠΑ. Αντίθετα υπόκειται στην φορολογία τελών χαρτοσήμου και υπολογίζεται επί της αξίας του χαρτόσημο 3% πλέον ΟΓΑ (ΚΤΧ άρθρο 13 παρ.3).

ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ PROJECT – ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΜΕΛΕΤΗΣ                             

Το επιχειρηματικό πλάνο συνοψίζεται στην επένδυση σε αγορά ακινήτων με σκοπό την αξιοποίησή τους μέσω μισθώσεων (βραχυχρόνιων / μακροχρόνιων) αλλά και αγοραπωλησιών. Στόχος της μελέτης είναι να εξεταστούν όλα τα πιθανά μειονεκτήματα και πλεονεκτήματα – τόσο βραχυπρόθεσμα όσο και μακροπρόθεσμα – από την άσκηση της παραπάνω δραστηριότητας μέσω της σύστασης μιας ΙΚΕ και να εξευρεθεί ο ενδεδειγμένος τρόπος σύστασης και λειτουργείας.

1.     ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ

Θέμα

Για την αγορά ή την εισφορά των ακινήτων στο κεφάλαιο της εταιρείας θα χρειαστεί να καταβληθεί ένας φόρος μεταβίβασης.

Ερώτηση

• Ποιος και πόσος είναι ο φόρος για αγορά ακινήτου;
• Πάνω σε ποια αξία υπολογίζεται ο Φόρος Μεταβίβασης (Φ.Μ.Α); Στην αντικειμενική του αξία, σε αξία εκτίμησης, στην εμπορική του αξία ή στη μεγαλύτερη αξία μεταξύ των τριών;
• Διαφέρει ο τρόπος υπολογισμού του Φόρου Μεταβίβασης μεταξύ των περιπτώσεων του Φυσικού Προσώπου και του Νομικού Προσώπου (ΙΚΕ);

 Απάντηση

• Γενικά, η πώληση ακινήτου, από φυσικό ή νομικό πρόσωπο που ασκεί οικονομική δραστηριότητα υπόκειται σε ΦΠΑ 24% επί του τιμήματος της πώλησης, εφόσον η μεταβίβαση περιλαμβάνει καινούργιο κτίριο. Καινούργιο χαρακτηρίζεται γενικά κάθε κτίριο που μεταβιβάζεται πριν την πρώτη xρήση του, εφόσον η οικοδομική του άδεια εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε από την 1 Ιανουαρίου 2006 και μετά. Στην περίπτωση που το ακίνητο δεν πληροί της προϋποθέσεις για να χαρακτηριστεί ως καινούργιο δηλαδή έχει ήδη χρησιμοποιηθεί ή μεταβιβαστεί ή ο πωλητής του δεν ασκεί οικονομική δραστηριότητα, ο αγοραστής του ακινήτου επιβαρύνεται με Φόρο Μεταβίβασης (ΦΜΑ). Ο Φόρος Μεταβίβασης υπολογίζεται με συντελεστή 3,09% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου ή του εμπραγμάτου επί του ακινήτου δικαιώματος (ΦΜΑ – Ν. 1587/1950). Ο ανωτέρω συντελεστής εφαρμόζεται σε μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες διενεργούνται από 1/1/2014 και μετά.

• Ο Φόρος Μεταβίβασης για την εισφορά ενός ακινήτου στο κεφάλαιο υπό σύσταση ΙΚΕ υπολογίζεται επί της αξίας του ακινήτου που θα προσδιοριστεί από την εκτιμητική επιτροπή του άρθρου 9 (αποτίμηση εταιρικών εισφορών), του ΚΝ. 2190/1920, εφόσον πρόκειται για εισφορά σε είδος (περιουσιακό στοιχείο). Η αξία αυτή μπορεί να διαφέρει από την αντικειμενική αξία του ακινήτου που υπολογίζεται με βάση το άρθρο 41 του Ν 1249/1982. Η φορολογητέα αξία του εισφερόμενου ακινήτου θα προσδιοριστεί είτε με βάση το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού, είτε στη αγοραία αξία του, η οποία προσδιορίζεται από την Επιτροπή του άρθρου 9 του ΚΝ 2190/1920 και κατά τεκμήριο προκύπτει μεγαλύτερη. Ο Φόρος Μεταβίβασης υπολογίζεται επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και αυτής που προσδιορίζει η εκτιμητική επιτροπή.

  Αφού καταβληθεί ο αναλογούν φόρος μεταβίβασης η διαδικασία της εισφοράς ολοκληρώνεται μέσω της σύνταξης σχετικού συμβολαιογραφικού εγγράφου που στην περίπτωση της σύστασης ΙΚΕ ταυτίζεται με το πρώτο καταστατικό της εταιρείας.

Παρατήρηση:

Ο προσδιορισμός μιας υψηλής τιμής εκτίμησης από την εκτιμητική επιτροπή και η κατ’ επέκταση καταβολή ενός υψηλού φόρου Μεταβίβασης κατά την εισφορά δημιουργεί βραχυπρόθεσμα μια φορολογική επιβάρυνση αλλά μακροπρόθεσμα συμβάλει στο σχηματισμό μεγαλύτερων αποσβέσεων για την ΙΚΕ.

Σημείωση:

Η επιτροπή του άρθρου 9, απαρτίζεται από έναν ή δύο υπαλλήλους του Υπουργείου Ανάπτυξης (Τομέας Εμπορίου) ή της αρμόδιας Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης, πτυχιούχους ανωτάτης σχολής, με τριετή τουλάχιστον υπηρεσία ή από έναν ή δύο ορκωτούς ελεγκτές – λογιστές ή ορκωτούς εκτιμητές, κατά περίπτωση, και από έναν εμπειρογνώμονα, εκπρόσωπο του αρμόδιου Επιμελητηρίου. Τα μέλη της Επιτροπής δεν πρέπει να έχουν οποιαδήποτε εξάρτηση από την εταιρεία. Η αμοιβή του καθενός ελεγκτή για την ολοκλήρωση της εκτίμησης ξεκινά από τα 150 ευρώ και αυξάνεται κατά περίπτωση. Ένα ενδεικτικό κόστος είναι τα 300 ευρώ ανά ελεγκτή της επιτροπής του Άρθρου 9.

• Ο τρόπος προσδιορισμού της φορολογικής βάσης του Φόρου Μεταβίβασης για την περίπτωση της ΙΚΕ αναλύθηκε παραπάνω (Απάντηση 1.a).

Στην περίπτωση του Φυσικού Προσώπου και εφόσον στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, ο Φ.Μ.Α υπολογίζεται στη μεγαλύτερη αξία μεταξύ του τιμήματος αγοράς και της αντικειμενικής αξίας.

Στις υπόλοιπες περιοχές στις οποίες δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ο φορολογούμενος καταβάλλει εξ ολοκλήρου το φόρο που αναλογεί στην αξία που δήλωσε. Κατά την υποβολή της δήλωσης και μέσα σε προθεσμία δύο (2) ημερών, ο Προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει πλέον το δικαίωμα, μέσα σε δίμηνη ανατρεπτική προθεσμία από την ημερομηνία παραλαβής της δήλωσης, να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση σύμφωνα με την ορισθείσα προσωρινή αξία και να καταβάλει χωρίς πρόστιμο το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο της βεβαίωσης μήνα. Σε περίπτωση που δεν υποβάλει την πιο πάνω συμπληρωματική δήλωση, ενεργείται έλεγχος από τον Προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. για τον προσδιορισμό της αξίας, χωρίς να τον δεσμεύει πλέον η προεκτίμηση, και στη συνέχεια εκδίδεται πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου.

Παρατήρηση:

Στα φυσικά πρόσωπα, υπό προϋποθέσεις και μέχρι ενός ποσού που μεταβάλλεσαι ανάλογα με την οικογενειακή τους κατάσταση και τις στεγαστικές τους ανάγκες,  υπάρχει η δυνατότητα απαλλαγής από την καταβολή ΦΠΑ ή ΦΜΑ.

2.     ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗ ΚΕΡΔΩΝ Ι.Κ.Ε

Θέμα

Από την άσκηση της επιχειρηματικής δραστηριότητας της ΙΚΕ θα προκύπτει κάποιο εισόδημα (π.χ. Εισπραττόμενα Ενοίκια, Πώληση Ακινήτων κλπ).

Ερώτηση

• Ποιος είναι ο φόρος εισοδήματος της ΙΚΕ;
• Πως θα φορολογούταν ένα αντίστοιχο εισόδημα από Φυσικό Πρόσωπο;
• Υπάρχει κάποιο φορολογικό όφελος; Αν ναι, από πού προκύπτει;

Απάντηση

• Για την ΙΚΕ κάθε της έσοδο, είτε αυτό προέρχεται από την μίσθωση των ακινήτων της, είτε προέρχεται από τη μεταβίβαση ακινήτου της είχε από οποιαδήποτε άλλη δραστηριότητάς της, συνιστά εισόδημα από Επιχειρηματική Δραστηριότητα και φορολογείται ως τέτοιο μαζί με τυχόν άλλα αντίστοιχα εισοδήματά της με συντελεστή 29% επί των φορολογητέων κερδών της.

Σε περίπτωση που γίνει διανομή των κερδών της ΙΚΕ μέσω μερίσματος προς τα φυσικά πρόσωπα - εταίρους, από το ποσό της διανομής θα υπάρξει παρακράτηση φόρου μερισμάτων ίση με 15%.

Παράδειγμα

Η Εταιρεία εντός του 2018 έχει έσοδα από ενοίκια 150.000€, έχει προχωρήσει σε δαπάνες επισκευών, συντηρήσεων και λειτουργικών εξόδων ύψους 20.000€ και έχει παράλληλα αποσβέσεις 4.000€. Τα φορολογικά κέρδη της εταιρείας είναι 126.000€. Επομένως, ο αναλογούν φόρος της ΙΚΕ είναι 37.540€ (126.000 x 29%) και πριν τη διανομή θα δεχόταν παρακράτηση 15%. Το φυσικά πρόσωπα - εταίροι με την υποβολή της ατομικής φορολογικής δήλωσης θα κληθούν να καταβάλλουν και την αναλογούσα Ειδική Εισφορά Αλληλεγγύης ανάλογα και με τα εισοδήματά τους από άλλες πηγές. Η Διάθεση και η διανομή των κερδών του σεναρίου που αναφέρεται παραπάνω φαίνεται στον παρακάτω πίνακα:

• Τα εισοδήματα από ενοίκια για τα φυσικά πρόσωπα φορολογούνται με βάση την κλίμακα που φαίνεται στον παρακάτω πίνακα:

Από το εισόδημα της ακίνητης περιουσίας ιδιοκτησίας φυσικού προσώπου εκπίπτει ένα ποσοστό 5% επί του ενοικίου ως τεκμαρτές Δαπάνες.

• Τα βασικά οφέλη από την ένταξη του εισοδήματος από ενοίκια στα πλαίσια λειτουργίας της ΙΚΕ είναι δύο. Η δυνατότητα αναγνώρισης του συνόλου των δαπανών που γίνονται για επισκευές και συντηρήσεις και όχι μόνο το 5% των εσόδων και ο υπολογισμός των αποσβέσεων επί της αξίας κτήσης των ακινήτων και του εξοπλισμού τους (4% για τα κτίρια, 10% έπιπλα & εξοπλισμός). Επίσης υπάρχει η δυνατότητα έκπτωσης του ΦΠΑ για τις διενεργηθείσες Δαπάνες και αγορές πάγιου Εξοπλισμού. Πρακτικά, όσο αυξάνεται το ποσό των εισπραττόμενων ενοικίων, οπότε τα εισοδήματα στην κλίμακα των φυσικών προσώπων εντάσσονται και σε μεγαλύτερο κλιμάκιο, τόσο αυξάνεται και το σχετικό φορολογικό όφελος.

3.     ΟΦΕΛΗ ΙΚΕ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΜΕ ΑΛΛΕΣ ΕΤΑΙΡΙΚΕΣ ΜΟΡΦΕΣ

Θέμα

Η Αρχική ιδέα περιλαμβάνει τη σύσταση μιας ΙΚΕ μέσω της οποίας θα υλοποιηθεί το business plan.

Ερώτηση

Ποια τα οφέλη συγκριτικά με τις άλλες εταιρικές μορφές;

Απάντηση

Η ΙΚΕ (Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία) είναι ένας σχετικά νέος τύπος εταιρείας (ν. 4072/2012 (ΦΕΚ Α’ 86) (Μέρος Δεύτερο – άρθρα 43-120) ) που συγκεντρώνει τα τελευταία χρόνια το μεγαλύτερο ποσοστό των ενάρξεων εταιρειών. Τα βασικά οφέλη της ΙΚΕ έναντι των υπόλοιπων εταιρικών μορφών είναι ουσιαστικά τα εξής:

• Δεν απαιτείται ελάχιστο ποσό αρχικού κεφαλαίου. Μια ΙΚΕ μπορεί να συσταθεί με ελάχιστο δυνατό κεφάλαιο ένα 1 ευρώ.
• Η Ίδρυσή της μπορεί να προχωρήσει με πιο γρήγορους ρυθμούς από κάθε άλλη εταιρεία μέσω της υπηρεσίας μια στάσης του ΓΕΜΗ. Η Συνδρομή συμβολαιογράφου είναι απαραίτητη μόνο όταν εισφέρεται στην εταιρεία ακίνητο.
• Τα τέλη ίδρυσης είναι μικρότερα σε σύγκριση με τα αντίστοιχα τέλη για την ίδρυση ΟΕ, ΕΕ, ΕΠΕ και Α.Ε. Όλες οι τροποποιήσεις δημοσιεύονται μέσω του ΓΕΜΗ ή της εταιρικής ιστοσελίδας.
• Το καταστατικό της εταιρείας μπορεί να συνταχθεί και με ιδιωτικό έγγραφο, χωρίς να απαιτείται η συνδρομή συμβολαιογράφου. Κατ’ εξαίρεση η Ι.Κ.Ε συνιστάται με συμβολαιογραφικό έγγραφο στις ειδικές περιπτώσεις που ορίζει ο Νόμος ή λόγω εισφοράς στην εταιρία περιουσιακών στοιχείων.
• Για τους εταίρους της Ι.Κ.Ε η ασφάλιση είναι προαιρετική, ενώ ασφαλίζεται υποχρεωτικά μόνο ο διαχειριστής της ΙΚΕ.
• Στις Ο.Ε. και τις Ε.Ε. οι εταίροι εγγυώνται με τη δική τους ατομική περιουσία (κινητή ή ακίνητη) για τις οικονομικές υποχρεώσεις της εταιρείας. Αντιθέτως στις Ι.Κ.Ε οι εταίροι δεν ευθύνονται με την προσωπική τους περιουσία για τα χρέη της εταιρίας. Στις Ι.Κ.Ε για τις εταιρικές υποχρεώσεις ευθύνεται μόνο η εταιρία με την περιουσία της και όχι με την περιουσία των εταίρων. Η ευθύνη των εταίρων περιορίζεται στο ποσό της εισφοράς τους στο κεφάλαιο και δεν επεκτείνεται στην ατομική τους περιουσία.
• Η λήψη απόφασης σε μια Ε.Π.Ε απαιτεί διπλή πλειοψηφία. Δηλαδή, αν οι εταίροι είναι πέντε, θα πρέπει να συμφωνήσουν οι τρεις και ταυτόχρονα αυτοί οι τρεις να κατέχουν ποσοστό άνω του 51% της εταιρίας. Στις Ιδιωτικές Κεφαλαιουχικές Εταιρίες, τέτοιο εμπόδιο δεν υπάρχει. Όποιος έχει το μεγαλύτερο εταιρικό μερίδιο λαμβάνει και τις αποφάσεις.

Στον αντίποδα:

• Τηρεί υποχρεωτικά διπλογραφικά βιβλία (Γ’ Κατηγορίας) , όπως οι Α.Ε. και Ε.Π.Ε. (τήρηση βιβλίου ταμείου, σύνταξη Ισολογισμού). Το γεγονός αυτό εξυπηρετεί τη μέγιστη διαφάνεια στις οικονομικές συναλλαγές αλλά παράλληλα και μεγαλύτερο κόστος τήρησης συγκριτικά με τις Ο.Ε και της Ε.Ε.
• Ισχύει ακριβώς το ίδιο φορολογικό καθεστώς με αυτό των Α.Ε και Ε.Π.Ε με φορολογία κερδών με 29% και φόρο μερισμάτων 15%.

4.     ΕΙΣΦΟΡΑ ΕΠΙΠΛΕΟΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΠΟΡΕΙΑ ΤΗΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ

Θέμα

Η ΙΚΕ θα συσταθεί έχοντας σαν αρχικό Κεφάλαιο μετρητά ή κάποια ακίνητα που θα εισφερθούν από τους εταίρους.

Ερώτηση

• Μπορούν να μεταβιβαστούν ακίνητα που είναι ήδη στην κατοχή των εταίρων προς την ΙΚΕ σαν Κεφάλαιο; Ποιο είναι το κόστος μιας τέτοιας ενέργειας;
• Προσφέρει κάποιο όφελος;

Απάντηση

• Όπως αναλύεται και στην απάντηση του Ερωτήματος 1 για την εισφορά ακινήτου στο κεφάλαιο της υπό σύσταση ΙΚΕ θα χρειαστεί να καταβληθεί από την εταιρεία Φόρος Μεταβίβασης ίσος με το 3,09% της φορολογητέας αξίας του εισφερόμενου ακινήτου.

Στη περίπτωση που ενώ έχει τεθεί σε λειτουργεία η επιχείρηση, προκύψει η ανάγκη για εισφορά και νέου ακινήτου στο Κεφάλαιο της Εταιρείας, πέραν του Φόρου Μεταβίβασης υπάρχει η υποχρέωση και για την καταβολή Φόρου Συγκέντρωσης Κεφαλαίου ίσου με το 1% της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Ο Φόρος Συγκέντρωσης Κεφαλαίου 1% επιβαρύνει και της αρχικές εισφορές στο κεφάλαιο σε μορφή μετρητών.

• Με βάση τα ανωτέρω, γίνεται κατανοητό πως πιο συμφέρουσα είναι η καταβολή εξ αρχής στην εταιρεία όλων των ακινήτων που το πλάνο εκμετάλλευσής τους σχετίζεται με την δραστηριότητα της ΙΚΕ αφού αποφεύγεται η καταβολή του Φόρου Συγκέντρωσης Κεφαλαίου.

Επιπλέον, χρήσιμο είναι να επισημάνουμε πως για να μεγιστοποιηθεί η όποια φορολογική ωφέλεια, σκόπιμο είναι να εισφερθούν στην εταιρεία ακίνητα για τα οποία υπάρχει μια προοπτική μακροχρόνιας εκμετάλλευσής τους μέσω μισθώσεων αφού σε αυτή την περίπτωση μεγιστοποιείται το φορολογικό όφελος από τις αποσβέσεις που διενεργούνται. Η εισφορά στο κεφάλαιο ενός ακινήτου το οποίο στη συνέχεια μεταπωλείται μπορεί να αποδειχτεί, βραχυπρόθεσμα τουλάχιστον, και επιζήμια  αφού η εταιρεία θα κληθεί να καταβάλει φόρο 29% επί του κέρδους της πώλησης ενώ αντίστοιχα ένα φυσικό πρόσωπο που προχωρούσε σε ευκαιριακή μεταβίβαση ακινήτου δεν θα επιβαρυνόταν με κάποιο φόρο.

5.     ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΙΚΕ

Θέμα

Η Εταιρεία στα πλαίσια των δραστηριοτήτων της μπορεί να προχωρήσει στην πώληση κάποιου από τα ακίνητά της.

Ερώτηση

• Με τι συντελεστή θα φορολογηθεί το εισόδημα;
• Τι θα ισχύσει σε περίπτωση πώλησης σε αξία χαμηλότερη της τιμής αγοράς ή της αναπόσβεστης αξίας του;
• Η Πώληση θα βαρύνεται με ΦΠΑ;
• Ποια είναι η φορολόγηση αντίστοιχου εισοδήματος από Φυσικό Πρόσωπο;

Απάντηση

• Το εισόδημα που προκύπτει από την πώληση του ακινήτου, όπως και τα υπόλοιπα εισοδήματα της ΙΚΕ, θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με συντελεστή 29% επί των κερδών της εταιρείας.
• Η Πώληση ενός ακινήτου σε αξία μικρότερη της αναπόσβεστης ενώ προκαλεί μια Λογιστική Ζημία για την εταιρεία δεν οδηγεί σε αντίστοιχη φορολογική ζημία αφού το ποσό της ζημίας αναμορφώνεται φορολογικά και προστίθεται στα αποτελέσματα για τον προσδιορισμό τα φορολογικής βάσης. Επομένως η εταιρεία πρακτικά αντιμετωπίζει ως ακαθάριστο έσοδο από την πώληση του ακινήτου το ποσό που αναγράφεται στο σχετικό συμβόλαιο πώλησης.
• Η πώληση ενός καινούριου ακινήτου από Νομικό Πρόσωπο ή επιτηδευματία υπόκειται σε ΦΠΑ 24% επί του τιμήματος της πώλησης. Καινούριο χαρακτηρίζεται κάθε ακίνητο το οποίο μεταβιβάζεται πριν την πρώτη χρήση του, εφόσον η οικοδομική του άδεια εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε από την 1 Ιανουαρίου 2006 και μετά. Σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο δεν είναι καινούριο (δηλαδή, έχει ήδη χρησιμοποιηθεί ή μεταβιβαστεί) ή σε κάθε περίπτωση που ο πωλητής δεν ασκεί οικονομική δραστηριότητα, ο αγοραστής επιβαρύνεται με Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων 3,09% επί του μεγαλύτερου ποσού μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και της αξίας του συμβολαίου αγοράς.

Επομένως, αν τα πωλούμενα κτίρια χαρακτηρίζονται με βάσει τις παραπάνω προϋποθέσεις καινούργια, η πώληση βαρύνεται με ΦΠΑ.

Πρέπει να τονιστεί πως ο Αγοραστής, στην περίπτωση που είναι φυσικό πρόσωπο, μπορεί υπό προϋποθέσεις να απαλλαγεί της υποχρέωσης καταβολής ΦΠΑ ή ΦΜΑ, εφόσον η αγορά αφορά την πρώτη κατοικία του. 

• Για το εισόδημα που προκύπτει από την πώληση ακινήτου από κάποιο φυσικό πρόσωπο ευκαιριακά και όχι στο πλαίσιο άσκησης επιχειρηματικής δραστηριότητας, ισχύει ειδικός τρόπος προσδιορισμού του εισοδήματος και φορολόγησης αυτού.

Ως φορολογητέο εισόδημα θεωρείται η υπεραξία που προκύπτει, δηλαδή η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης ή της αξίας του ανταλλάγματος που καταβάλλεται σε αυτόν, η οποία λαμβάνεται αποπληθωρισμένη.

Ο υπολογισμός της υπεραξίας πραγματοποιείται από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης του ακινήτου, βάσει των στοιχείων που θέτει υπόψη του ο φορολογούμενος.

Επί της υπεραξίας που προκύπτει αφαιρείται ποσό μέχρι 25.000 ευρώ, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητο για πέντε (5) τουλάχιστον έτη και επιβάλλεται φόρος υπεραξίας στο τυχόν υπόλοιπο ποσό. Ο φορολογικός συντελεστής ορίζεται στο 15% και επιβάλλεται στην πηγή, δηλαδή εισπράττεται από τον συμβολαιογράφο κατά την υπογραφή του συμβολαίου και αποδίδεται στο Δημόσιο, με εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης του πωλητή.

Η παραπάνω απόφαση ενώ έχει ψηφιστεί από το 2014 έχει τεθεί σε αναστολή μέχρι και τις 31.12.2018 λόγω πλήθους πρακτικών προβλημάτων που ανέκυψαν στην εφαρμογή της. Οπότε πρακτικά το εισόδημα από πώληση ακινήτου φυσικού προσώπου εντός του 2018 δεν επιβαρύνεται φορολογικά με κάποιο φόρο.

Προσοχή

Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση επαναλαμβανόμενων πωλήσεων ακινήτων από φυσικό πρόσωπο, θα θεωρηθεί ότι αποκτάται κατά συστηματικό τρόπο εισόδημα από επιχειρηματική συναλλαγή εφόσον πραγματοποιηθούν τρεις τέτοιες πράξεις εντός χρονικού διαστήματος δύο (2) ετών. Εάν συντρέξει τέτοια περίπτωση το εισόδημα που αποκτάται θα θεωρηθεί ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογηθεί στην αντίστοιχη κλίμακα.

6.     ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΤΗΣ ΙΚΕ

Θέμα

Στο ενδεχόμενο σύστασης μιας ΙΚΕ εξετάζονται δύο εναλλακτικές. Η Σύσταση από τον Επιχειρηματία ή από το τέκνο του.

Ερώτηση

• Ποια η ενδεδειγμένη πρακτική δεδομένου ότι μακροπρόθεσμα η παραπάνω ακίνητη περιουσία θα καταλήξει σε αυτό;
• Μπορεί να συμμετέχει στο Κεφάλαιο και με τη ποσοστό; Πως μπορεί να γίνει η εισφορά κεφαλαίου;
• Ποιες ευθύνες θα το βαρύνουν;
• Τι φόρος θα πληρωθεί σε περίπτωση σε περίπτωση μεταβίβαση των ακινήτων / εταιρικών μεριδίων στο τέκνο.

Απάντηση

• Η λήψη της συγκεκριμένης απόφασής απαιτεί τη στάθμιση τόσο πρακτικών ζητημάτων που μπορεί να προκύψουν στο παρόν αν η εταιρεία συσταθεί στο όνομα του τέκνου αλλά και μελλοντικά αν αποφασιστεί η μεταβίβασή της σε αυτό. Πρέπει να αποφασιστούν τα συστατικά χαρακτηριστικά του Εταιρικού Κεφαλαίου, οι Ευθύνες που εκ των πραγμάτων βαρύνουν τους εταίρους και τον Διαχειριστή σε ποιο βαθμό θέλουμε να βαρύνουν από τώρα το τέκνο αλλά και πιο πρακτικά θέματα όπως είναι η εμπιστοσύνη που θα γεννάται από τραπεζικό σύστημα στο οποίο είναι πιθανόν να χρειαστεί να απευθυνθεί η εταιρεία για την εξυπηρέτηση κάποιας μελλοντικής της επένδυσης. Γι’ αυτό το λόγο κρίνεται σκόπιμο να παρατεθούν κάποια δεδομένα πριν δώσουμε τη γνώμη μας.
• Οι Εταίροι μιας ΙΚΕ μπορούν να συμμετέχουν στο κεφάλαιο της εταιρείας με τρεις τρόπους:
  1. Κεφαλαιακές Εισφορές: Εισφορές σε μετρητά ή σε είδος που σχηματίζουν το κεφάλαιο της εταιρίας.
  2. Εξωκεφαλαιακές Εισφορές: Εισφορές που δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο κεφαλαιακής εισφοράς όπως ανάληψη υποχρέωσης εκτέλεσης εργασιών ή παροχής υπηρεσιών ή ακόμη και η έμπνευση κάποιας καινοτομίας ή αυτής καθαυτής της επιχειρηματικής ιδέας. Οι παροχές αυτές πρέπει να εξειδικεύονται στο καταστατικό και εκτελούνται για ορισμένο ή αόριστο χρόνο. Η Αξία των εισφορών αυτών καθορίζεται στο καταστατικό.
  3. Εγγυητικές Εισφορές: Εισφορές που συνίστανται στην ανάληψη ευθύνης έναντι τρίτων για τα χρέη της εταιρίας μέχρι το ποσό που ορίζεται στο καταστατικό. Η αξία κάθε εγγυητικής εισφοράς καθορίζεται στο καταστατικό και δεν μπορεί να υπερβαίνει το εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του ποσού της ευθύνης.

Από τα παραπάνω γίνεται σαφές πως, θεωρητικά τουλάχιστον, οι εταίροι μπορούν να συμμετέχουν στο κεφάλαιο της εταιρείας με ποσοστά που δεν σχετίζονται άμεσα με την αξία των εισφερόμενων ακίνητων αναπληρώνοντας την όποια απόκλιση στην τιμή εκτίμησης των ακινήτων, δηλαδή στην κεφαλαιακή εισφορά, μέσω εξωκεφαλαιακής εισφοράς από την παροχής υπηρεσιών σχετικών με την δραστηριότητα της εταιρείας ή επιχειρηματικών ιδεών.

Αυτό από νομικής άποψης μπορεί να βρει πρακτικές δυσκολίες στην εφαρμογή του αφού είναι δύσκολο να τεκμηριώσεις στην πράξη μια πολύ υψηλή αξία σε μια εξωκεφαλαιακή εισφορά. Για παράδειγμα, μια ΙΚΕ συστήνεται από δύο εταίρους εκ των οποίων ο πρώτος (ο πατέρας) εισφέρει ένα ακίνητο αξίας 300.000 ευρώ και ο δεύτερος εταίρος (το τέκνο) δεν είναι σε θέση για λόγους πόθεν έσχες να εισφέρει κεφαλαιακά αλλά μόνο εξωκεφαλαιακά. Για να είναι η συμμετοχή του στην εταιρεία ίση με 50% θα πρέπει να αποτιμήσουμε την εξωκεφαλαιακή εισφορά στις 300.000 ευρώ και αν θέλουμε να ανέβει και άλλο η εισφορά του να αποτιμήσουμε αντίστοιχα σε ακόμη μεγαλύτερη αξία την εξωκεφαλαιακή εισφορά. Γίνεται αντιληπτό πως κάτι τέτοιο είναι εξαιρετικά δύσκολο να τεκμηριωθεί και αυτομάτως γεννά μια δυσπιστία απέναντι στο νομικό πρόσωπο. Για να εισφέρει το τέκνο κεφαλαιακά στην εταιρεία θα πρέπει να καταβάλει μετρητά ή ακίνητα τα οποία είναι στην κυριότητά του και τα έχει αποκτήσει είτε σαν εισόδημα είτε μέσω δωρεάς / γονικής παροχής.

• Όσον αφορά την ευθύνη των εταίρων αυτή φτάνει μέχρι το ύψους του κεφαλαίου. Η ευθύνη είναι της εταιρίας με την περιουσία της, όχι των εταίρων. Μόνη εξαίρεση είναι ο εταίρος που συμμετέχει με εγγυητική εισφορά, ο οποίος και αναλαμβάνει την υποχρέωση έναντι των τρίτων να εξοφλήσει εφόσον απαιτηθεί από αυτούς χρέη της εταιρίας μέχρι του ύψους της εισφοράς του. Για τον παραπάνω λόγο δεν προτείνεται η συμμετοχή στο κεφάλαιο μέσω εγγυητικής εισφοράς.

Όσον αφορά την ευθύνη των διαχειριστών,   σύμφωνα με τον άρθρο 67 παρ. 1 του Ν.4072/2012 «Ο διαχειριστής ευθύνεται έναντι της εταιρείας για παραβάσεις του παρόντος νόμου, του καταστατικού και των αποφάσεων των εταίρων, καθώς και για κάθε διαχειριστικό πταίσμα. Η ευθύνη αυτή δεν υφίσταται προκειμένου για πράξεις ή παραλείψεις που στηρίζονται σε σύννομη απόφαση των εταίρων ή που αφορούν εύλογη επιχειρηματική απόφαση, η οποία ελήφθη με καλή πίστη, με βάση επαρκείς πληροφορίες και αποκλειστικά προς εξυπηρέτηση του εταιρικού συμφέροντος.»

• Σύμφωνα με το άρθρο 29 του N. 2961/2001, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 25 § 14 του N. 3842/2010 (ισχύς από 23/4/2010), η γονική παροχή κάθε είδους περιουσιακών στοιχείων, όπως εταιρικών μεριδίων, υπόκειται σε φόρο, ο οποίος υπολογίζεται με βάση την εξής κλίμακα:

Η φορολογητέα Αξία επί της οποίας θα εφαρμοστεί ο κατάλληλος συντελεστής φορολογίας προσδιορίζεται με βάσει τον τρόπο που περιγράφεται στην ΠΟΛ. 1055/1.4.2003 του Υπουργείου Οικονομικών. Στον προσδιορισμό της συνυπολογίζονται η διαφορά της αξίας των παγίων ανάμεσα στο χρόνο απόκτησής τους και στο χρόνο της μεταβίβασης, τα ίδια κεφάλαια της επιχείρησης και η λεγόμενη αξία των ιδανικών κεφαλαίων η οποία προκύπτει από τον μέσο όρο των ολικών αποτελεσμάτων εκμετάλλευσης της εταιρείας την τελευταία πενταετία της λειτουργίας της και τον αριθμό των ετών λειτουργίας της.

Στην περίπτωση της γονικής παροχής ακίνητης περιουσίας ακολουθούνται οι διατάξεις του Άρθρου 43 του N. 2961/2001 οι οποίες αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 25 § 15 του N. 3842/2010 (ισχύς από 23/4/2010). Με βάση τη συγκεκριμένη νομολογία τα τέκνα που αποκτούν τη γονική παροχή απαλλάσσονται του φόρου λαμβάνοντας απαλλαγή για την απόκτηση  πρώτης κατοικίας αξίας μέχρι 200.000 € για κάθε ανήλικο ή άγαμο τέκνο και μέχρι 250.000 € για κάθε έγγαμο τέκνο. Η απαλλασσόμενη αξία προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα επόμενο τέκνο ενώ βρίσκουν εφαρμογή και για οικόπεδα εντός οικισμού που μπορούν να οικοδομηθούν και να καλύψουν τις αναγνωρισμένες από το νόμο στεγαστικές δαπάνες.

Συνοπτικά τα όρια απαλλαγής ανά περίπτωση αποτυπώνονται στον παρακάτω πίνακα:

Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα. Τυχόν επιπλέον γονικές παροχές φορολογούνται με βάση την κλίμακα της περίπτωσης 11a.

• Από τη στιγμή που μιλάμε για γονική παροχή, τα τέκνα δεν βαρύνονται με την υποχρέωση τεκμηρίωσης των πόρων για την απόκτηση τόσο των ακινήτων όσο και των εταιρικών μεριδίων της ΙΚΕ. Αντίθετα, σύμφωνα με το άρθρο 32 περίπτωση ε του 4172/2013, η ετήσια δαπάνη για δωρεές, γονικές παροχές ή χορηγίες χρηματικών ποσών, εφόσον αυτά υπερβαίνουν ετησίως τα τριακόσια ευρώ, λογίζονται ως ετήσια δαπάνη του φορολογουμένου δηλαδή του γονέα.

7.     ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων Ν. 1587/1950
• ΙΚΕ Ν. 4072/2012 άρθρα 43 - 120
• Φόρος Συγκέντρωσης Κεφαλαίου, Ν. 1676/1986, άρθρα 17- 31
• Απαλλαγή Φόρος Συγκέντρωσης Κεφαλαίου ΠΟΛ 1133/2014, Ν. 4254/2014 Υποπ/φος ΣΤ.22
• Κώδικας ΦΠΑ Ν. 2859/2000, Άρθρο 22 παρ. 1 κστ
• Κώδικα Τελών Χαρτοσήμου Άρθρο 13, παρ. 2
• Κατάργηση Τέλους Χαρτοσήμου Ν. 3522/2006, Άρθρο 3, παρ. 4
• Εφαρμογή διατάξεων ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων ΠΟΛ.1059/2018
• Εισοδήματα από ενοίκια ΚΦΕ Ν.4172/2013, Άρθρο 39, παρ. 1^α & Άρθρο 40, παρ. 4 όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 4387/2016 Άρθρο 112, παρ. 7
• Κέρδη από Επιχειρηματική Δραστηριότητα ΚΦΕ Ν. 4172/2013, Άρθρο 21
• Φόρος Υπεραξίας Ακινήτων ΚΦΕ Ν. 4172/2013, Άρθρο 41
• Φορολογικές Αποσβέσεις ΚΦΕ Ν. 4172/2013, Άρθρο 24 & ΠΟΛ. 1073/2015
• ΕΝΦΙΑ Ν.4223/2013
• Ειδικός Φόρος Ακινήτων Ν.3091/2002, Άρθρο 15
• Γονική Παροχή Ν. 3842/2010, Άρθρο 25, παρ. 14 - 15

ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΜΕΛΕΤΗΣ                                                    

Πρόθεση είναι η απόκτηση ενός αυτοκινήτου μέσω μακροχρόνιας χρηματοδοτικής μίσθωσης. Το αυτοκίνητο θα αποκτηθεί στο όνομα εταιρείας και χρήστης του θα είναι φυσικό πρόσωπο, μέτοχος – μέλος της διοίκησης της εταιρείας.

Έστω ότι το αυτοκίνητο θα έχει ένα ενδεικτικό κόστος κτήσης ύψους 140.000 ευρώ και ο προσδοκώμενος χρόνος μίσθωσής του προσδιορίζεται στα τέσσερα έτη. Πρόθεση είναι να περιλαμβάνεται δικαίωμα αγοράς στη λήξη της μίσθωσης.

ΣΥΝΟΨΗ                                                                                                                    

Η Απόκτηση Αυτοκινήτου μέσω Χρηματοδοτικής Μίσθωσης με δικαίωμα αγοράς στη λήξη από εταιρεία, διατηρεί επί της ουσίας όλα τα χαρακτηριστικά που έχει η χρήση και απόκτηση οχήματος που συνιστά πάγιο που έχει αποκτηθεί με ίδιους πόρους της εταιρείας.

Το Φυσικό Πρόσωπο – Χρήστης του Αυτοκινήτου βαρύνεται:

• Με την Αναλογούσα Παροχή σε Είδος σαν Εισόδημα
• Με το Τεκμαρτό Εισόδημα (Αντικειμενική Δαπάνη) από τη χρήση του.
• Με το Φόρο Πολυτελούς Διαβίωσης σε περίπτωση που υπερβαίνει τα 1.929 κ.ε.

Και επωφελείται:

• Από την αποφυγή τεκμηρίωσης της Δαπάνης Απόκτησης Αυτοκινήτου
• Από τις Δαπάνες Μετακίνησης (Καύσιμα, Διόδια κλπ) που μεταφέρονται στην εταιρεία.

Το Νομικό Πρόσωπο – Ιδιοκτήτης του Αυτοκινήτου βαρύνεται:

• Με την υποχρέωση καταβολής του Αντιτίμου της Χρηματοδοτικής Μίσθωσης
• η οποία μπορεί να μην εκπίπτει ως προς τον ΦΠΑ αν αφορά όχημα μέχρι εννιά θέσεων, όπως άλλωστε ισχύει και για τα ιδιόκτητα οχήματα, αλλά
• εκπίπτει ως δαπάνη στο σύνολό της μειώνοντας τα φορολογικά κέρδη της εταιρείας.

1.     ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΤΟΥ ΦΥΣΙΚΟΥ ΠΡΟΣΩΠΟΥ - ΧΡΗΣΤΗ

Θέμα

Από την Χρηματοδοτική Μίσθωση του Οχήματος προκύπτουν μια σειρά από υποχρεώσεις προς τον χρήστη του.

Ερώτηση

1. Υπάρχει κάποιος περιορισμός ως προς τα κυβικά ή την αξία του οχήματος;
2. Προκύπτει κάποιο Εισόδημα για το Φυσικό Πρόσωπο - Χρήστη;
3. Υπάρχουν άλλα έξοδα που να βαρύνουν το φυσικό πρόσωπο;
4. Το αυτοκίνητο αποτελεί τεκμήριο για το φυσικό πρόσωπο;

Απάντηση

• Δεν υπάρχει κάποιο συγκεκριμένο νομικό πλαίσιο που να γεννά άμεσους περιορισμούς ως προς την αξία ή τα κυβικά εκατοστά του οχήματος που θα αποκτηθεί μέσω μακροχρόνιας χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing) από κάποια εταιρεία. Οι όποιοι περιορισμοί μπορεί να προκύψουν, έχουν να κάνουν καθαρά και μόνο με την ταμειακή δυνατότητα του νομικού προσώπου να προχωρήσει σε μια επένδυση τέτοιου ύψους και δευτερεύοντος στην ικανότητα του φυσικού προσώπου – χρήστη του οχήματος να ανταπεξέλθει φορολογικά στο εισόδημα - παροχή σε είδος που θα κληθεί να καταβάλει στην φορολογική αρχή και στην ετήσια αντικειμενική δαπάνη από τη χρήση του (τεκμήρια).
• Από τη χρήση του οχήματος προκύπτει ένα εισόδημα ως παροχή σε είδος από το νομικό πρόσωπο προς το φυσικό πρόσωπο – χρήστη του οχήματος. Ο τρόπος με τον οποίο υπολογίζεται το ύψος αυτού το εισοδήματος περιγράφεται στο άρθρο 13 του Ν. 4172/2013 όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 99 (παρ. 1) του Ν.446/2016 και την ερμηνευτική ΠΟΛ.1045/24.3.2017. Ως βάσει υπολογισμού λαμβάνεται η Λιανική Τιμή προ Φόρων (ΛΤΠΦ) του οχήματος όπως αυτή προσδιορίζεται από τον προμηθευτή του ενώ στο τελικό ύψος του δηλούμενου εισοδήματος επιδρά τόσο το διάστημα χρήσης του όσο και η παλαιότητά του.

Συγκεκριμένα, με βάση την οριζόμενη κλίμακα από την παρ. 1 του άρθρου 99 του N.4446/2016, η αξία της παραχώρησης ενός οχήματος υπολογίζεται ως ποσοστό στο σύνολο της ΛΤΠΦ και όχι κλιμακωτά, ξεκινώντας από το πρώτο κλιμάκιο με ΛΤΠΦ οχήματος έως 12.000 ευρώ και καταλήγοντας στην ανώτερη κλίμακα με ΛΤΠΦ άνω των 25.001 ευρώ.

Επίσης, σε περίπτωση χρήσης εταιρικού οχήματος για χρονικό διάστημα μικρότερο του έτους π.χ. λόγω απόκτησής του εντός του έτους, η αξία της παροχής υπολογίζεται αναλογικά με το χρονικό διάστημα (μήνες) χρησιμοποίησής της. Η διάρκεια χρήσης εταιρικού οχήματος για διάστημα άνω των 15 ημερολογιακών ημερών λογίζεται ως μήνας.

Για καλύτερη κατανόηση των ανωτέρω δίδεται το ακόλουθο παράδειγμα:

Ένα όχημα έχει ΛΤΠΦ 120.000 ευρώ και παραχωρήθηκε η χρήση του σε έναν εταίρο για 7 μήνες, τότε το ποσό της παροχής σε είδος που θα προσμετρηθεί στις αποδοχές του σε ετήσια βάση, προσδιορίζεται με βάση την κλίμακα ως εξής: 120.000*22% = 26.400 ευρώ και επειδή η χρήση αφορά 7 μήνες είναι 26.400*7/12 = 15.400,00 ευρώ.

Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 13 του N.4172/2013, το ποσοστό της Λιανικής Τιμής προ Φόρων δεν επιμερίζεται σε περισσότερα του ενός πρόσωπα. Συνεπώς, αν το ίδιο όχημα είχε παραχωρηθεί ταυτόχρονα σε δύο χρήστες κατά το ίδιο χρονικό διάστημα εντός του έτους, τότε το ποσό της παροχής σε είδος θα συμπεριληφθεί στις αποδοχές του κάθε ενός ξεχωριστά, χωρίς να γίνει επιμερισμός αυτού.

Η αξία της παροχής σε είδος μειώνεται από το τρίτο έτος κυκλοφορίας του οχήματος και μετά (παλαιότητα που προκύπτει από την άδεια κυκλοφορίας του διεθνώς) και σύμφωνα με την εξής κλίμακα:

Έτσι, για το όχημα του παραπάνω παραδείγματος, από το τρίτο μέχρι το πέμπτο έτος η αξία της παροχής σε είδος θα είναι μειωμένη κατά 10 % δηλ. 23.760 ευρώ (26.400 – 26.400 x 10%).

• Από τη χρήση του οχήματος δεν υπάρχουν άλλα έξοδα που να βαρύνουν το χρήστη του – φυσικό πρόσωπο.
• Από τη στιγμή που η μακροχρόνια μίσθωση του οχήματος γίνεται μέσω της εταιρείες το φυσικό πρόσωπο δεν βαρύνεται με τον δαπάνη του μισθώματος και γενικότερα με κάποιο τεκμήριο απόκτησής του οχήματος αλλά βαρύνεται με τα τεκμήρια κατοχής και χρήσης του τα οποία υπολογίζονται με βάση τα κυβικά εκατοστά του κινητήρα του, την παλαιότητά του και τους μήνες χρήσης του.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το άρθρο 31 παρ. 1 περ. γ’ του Ν. 4172/2013 η ετήσια αντικειμενική Δαπάνη επιβατικού Αυτοκινήτου ορίζεται ως εξής:

• για τα αυτοκίνητα μέχρι 1.200 κυβικά εκατοστά σε 4.000 ευρώ,
• για αυτοκίνητα μεγαλύτερα των 1.200 κυβικών εκατοστών προστίθενται 600 ευρώ ανά 100 κυβικά εκατοστά μέχρι τα 2.000 κυβικά εκατοστά,
• για αυτοκίνητα μεγαλύτερα των 2.000 κυβικών εκατοστών προστίθενται 900 ευρώ ανά 100 κυβικά εκατοστά και μέχρι 3.000 κυβικά εκατοστά και
• για αυτοκίνητα μεγαλύτερα από 3.000 κυβικά εκατοστά προστίθενται 1.200 ευρώ ανά 100 κυβικά εκατοστά.

Τα παραπάνω ποσά ετήσιας αντικειμενικής δαπάνης από κάθε αυτοκίνητο μειώνονται ανάλογα με την παλαιότητά του, η οποία υπολογίζεται από το έτος πρώτης κυκλοφορίας του στην Ελλάδα ή σε χώρα της Ε.Ε. , κατά ποσοστό ως εξής:

• 30% για χρονικό διάστημα πάνω από πέντε (5) και μέχρι δέκα (10) έτη.
• 50% για χρονικό διάστημα πάνω από δέκα (10) έτη.

Επιπλέον, για οχήματα άνω των 1.929 κ.ε. ο χρήστης τους καλείται να καταβάλει και Φόρο Πολυτελούς Διαβίωσης. Συγκεκριμένα, με την  παραγράφου 1 του άρθρου 44 του νόμου 4111/2013 όπως αυτός τροποποιήθηκε με τον νόμο 4334/2015:

• Για αυτοκίνητααπό 1.929 έως 2.500 κυβικά ο φόρος πολυτελείας ανέρχεται στο 5% της αντικειμενικής δαπάνης (τεκμήριο διαβίωσης).
• Για τα αυτοκίνητα από 501 κυβικά και άνωο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 13% επί του τεκμηρίου διαβίωσης.

Ενδεικτικά, ένα καινούργιο αυτοκίνητο 3.000 κυβικών εκατοστών αυξάνει την ετήσια αντικειμενική Δαπάνη Διαβίωσης του χρήστη του κατά 17.800 ευρώ ενώ γεννά υποχρέωση και για καταβολή Φόρου Πολυτελούς Διαβίωσης ίσου με 2.314 ευρώ.

2.     ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΤΟΥ ΝΟΜΙΚΟΥ ΠΡΟΣΩΠΟΥ - ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ

Θέμα

Η Χρηματοδοτική Μίσθωση του οχήματος θα γίνει από εταιρεία.

Ερώτηση

• Το ποσό της χρηματοδοτικής μίσθωσης προσαυξάνει τα έξοδα της εταιρείας;
• Ποιο το φορολογικό όφελος που προκύπτει για την εταιρεία;

Απάντηση

• Σύμφωνα με τις διατάξεις των Ελληνικών Λογιστικών Προτύπων (Ν.4308/2014 άρθρο 18 παρ. 5) όπως τέθηκαν σε ισχύ από 1/1/2015 ένα περιουσιακό στοιχείο, όπως ένα αυτοκίνητο, που περιέρχεται στην κυριότητα της εταιρείας μέσω χρηματοδοτικής μίσθωσης αναγνωρίζεται ως πάγιο περιουσιακό στοιχείο της ενώ η υποχρέωση που γεννάται προς την εκμισθώτρια εταιρεία (εταιρεία leasing) αντιμετωπίζεται ως δάνειο. Το μηνιαίο μίσθωμα διαχωρίζεται σε χρεολύσιο, που μειώνει το δάνειο και σε τόκο που συνιστά χρηματοοικονομικό έξοδο της εταιρείας. Έτσι, ουσιαστικά η εταιρεία σε ετήσια βάση προσαυξάνει τα έξοδα της με τις φορολογικές αποσβέσεις του αυτοκινήτου (16% της μικτής αξίας του) και το ποσό των τιμολογήσεων από την εταιρεία Leasing που αντιστοιχεί σε τόκο.
• Μέσω της χρηματοδοτικής μίσθωσης η εταιρεία μειώνει τα φορολογητέα κέρδη από τις αποσβέσεις και τους τόκους που καταγράφει. Επομένως μειώνει αντίστοιχα και το φόρο εισοδήματος που υπολογίζεται με συντελεστή 29% όπως επίσης και την αντίστοιχη προκαταβολή για την επόμενη χρήση.

Για καλύτερη κατανόηση των ετήσιων φορολογητέων εξόδων και της αντίστοιχης μείωσης του φόρου εισοδήματος της εταιρείας ας πάρουμε σαν παράδειγμα την απόκτηση μέσω χρηματοδοτικής μίσθωσης ενός αυτοκινήτου με τετραετή μίσθωση, σύνολο μισθωμάτων 140.000 και ετήσιο επιτόκιο 6,5%. Εντελώς ενδεικτικά, στη διάρκεια της τετραετίας τα αποτελέσματα διαμορφώνονται όπως αποτυπώνονται στον παρακάτω πίνακα ενώ για το αυτοκίνητο θα λογιστούν αποσβέσεις, δηλαδή Φορολογητέα έξοδα, για επιπλέον τρία έτη μέχρι να αποσβεστεί πλήρως.

3.     ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΜΕΤΑΧΕΙΡΙΣΗ ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΟΝ ΦΠΑ

Θέμα

Τόσο η τιμολόγηση της Χρηματοδοτικής Μίσθωσης όσο και οι υπόλοιπες δαπάνες στα πλαίσια χρήσης του οχήματος (καύσιμα, διόδια κλπ) βαρύνονται με ΦΠΑ.

Ερώτηση

Ο ΦΠΑ εκπίπτει;

Απάντηση

Σύμφωνα με τον κώδικα του ΦΠΑ (άρθρο 30 παρ. ε Κ.Ν. 2859/2000) δεν παρέχεται δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ με τον οποίο έχουν επιβαρυνθεί οι δαπάνες «αγοράς, εισαγωγής ή ενδοκοινοτικής απόκτησης επιβατικών αυτοκινήτων ιδιωτικής χρήσης μέχρι εννέα θέσεων καθώς και οι δαπάνες καυσίμων, επισκευής, συντήρησης, μίσθωσης και κυκλοφορίας αυτών γενικά» Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι οι δαπάνες που σχετίζονται με το αυτοκίνητο (και τα μισθώματα και τα καύσιμα κλπ) δεν μπορούν να εμφανιστούν στη δήλωση του ΦΠΑ προκειμένου ο φόρος που αντιστοιχεί να αφαιρεθεί από τον ΦΠΑ προς καταβολή. Βεβαίως, ο ΦΠΑ αποτελεί  επαγγελματική δαπάνη για την εταιρεία η οποία μπορεί να εμφανιστεί κανονικά στα βιβλία της και να αφαιρεθεί από τα έσοδά της μειώνοντας αντίστοιχα και τον φόρο εισοδήματος.

4.     ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ

• Ν. 4172/2013, άρθρο 13
• Ν.4446/2016 άρθρο 99 (παρ. 1)
• ΠΟΛ.1045/24.3.2017
• Ν. 4172/2013, άρθρο 31
• Ν. 4111/2013, άρθρο 44, (παρ. 1)
• Ν. 4334/2015
• Ν.4308/2014, άρθρο 18, (παρ. 5)
• Κώδικας ΦΠΑ (άρθρο 30 παρ. ε Κ.Ν. 2859/2000)

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα ΦΠΑ (Άρθρο 11, Ν. 2859/2000) προκειμένου μια απόκτηση αγαθών να χαρακτηριστεί ως ενδοκοινοτική απόκτηση και ως εκ τούτου να γεννάται υποχρέωση φορολογησης της στο εσωτερικό της χώρας και δηλωσής της στο VIES θα πρέπει να συντρέχουν σωρρευτικά οι εξής προυποθέσεις:

• Ο Αγοραστής να είναι υποκείμενος στο Φόρο (διαθέτει ΑΦΜ/ΦΠΑ - VIES)
• Ο Πωλητής να είναι υποκείμενος στο Φόρο (διαθέτει ΑΦΜ/ΦΠΑ - VIES)
• Η Ενδοκοινοτική απόκτηση να γίνεται από επαχθεί αιτία (δηλ. να υπάρχει αντάλλαγμα)
• Να υπάρχει Φυσική Μετακίνηση των αγαθών από το άλλο Κράτος-Μέλος της Ε.Ε προς την Ελλάδα

Στην περίπτωσή μας η συναλλαγή καλύπτει μόνο τις τρείς πρώτες από τις τέσσερις παραπάνω προυποθέσεις. Επομένως η συναλλαγή δεν θεωρείται ενδοκοινοτική απόκτηση και δεν δηλώνεται στο VIES.